6年的6月，周帆應江西省新餘市房管局的邀請，到新餘做他個人專場演講會。演講結束後，新餘的一位副市長特地宴請周帆，既是仰慕周大師的盛名，想交個朋友，同時也想借此機會向周大師請教一些問題。

席間很自然地就聊起了城市經營，在交談中，周帆瞭解到新餘市有個大型的新餘鋼鐵廠，該市的主要財政收入依靠新鋼，佔70％之多，新鋼興則新餘興，新鋼損則新餘損，新鋼成了新餘市的經濟命脈。最後周帆送給了新餘市一句話，這句話看起來很短，但卻是建設性的戰略思路，無異於給新餘的發展定了一個調：新餘必須扭轉這種依賴新鋼的心態，新餘對新鋼的關係用五個字來定基調——依託而不依賴。

【招商成功不等於專案成功】

周帆在廣州策劃了一個專案，叫動漫星城，這個專案打響了廣州商業地產2006年第一炮，業內人士將動漫星城描述為“2006年中國商業地產第一響”。

周帆講述了關於動漫星城的兩個故事：〖插圖1〗

故事一：動漫星城位於廣州市公園前地鐵站交匯處。該地鐵站有亞洲最大地下鐵道交匯站之美稱。當時廣州市國土部門將該地塊確定為房地產開發用地，但只能在地下開發，地上不能做開發，因為地上是廣州市人民公園的南廣場。

當時圍繞這一地塊，許多開發商議論紛紛，普遍不看好這一地塊，原因是該地塊屬於純地下物業，廣州的地上商業都不好做，更何況是地下？近些年廣州有幾個大型商業購物中心專案相繼關門，令廣州商業進入冬天。許多開發商的擔心也是不無道理的。

然而，廣州房地產殺出了一匹黑馬，一個新成立不久的房地產開發公司——廣州天源房地產開發公司卻斥六億巨資一舉拿下該地塊。該公司老闆王勝獨具慧眼看中該地塊，一談到該地塊，王勝特別興奮，他認為這地塊是非常好的地塊，地鐵交匯站具有不可比擬的優勢，每天的地鐵人流量高達50萬人次，廣州沒有商場每天的人流量可以與此相比。

廣州另一家開發公司對這塊地猶豫了好久，舉棋不定，就在他該決未決時，天源果斷出擊。

事實證明，動漫星城成功了，天源公司的決策是非常正確的，許多當時不看好該地塊的開發商，都後悔當時未能拿下該地塊。

故事二：就在動漫星城取得前所未有的成功之際，開發商都在舉行慶功會，市民們也為此歡呼，一致看好動漫星城。業內有人士認為，動漫星城改寫了商業地產操作的許多模式。在大家對動漫星城一片贊好之聲的節骨眼上，周帆卻石破天驚地提出了動漫星城不可樂觀的觀點，周帆在參加動漫星城的一個會議時，在會議間隙，他與開發商的幾位營銷中高層管理人員閒談時，他提醒開發商，動漫星城還沒有笑到最後，不可過於樂觀，過於樂觀是悲觀的開始。周帆提出了三點，得到了他們的一致認同：

第一．動漫星城這個主題是非常好的，在華南地區具有唯一性的特點，佔了先發優勢。但是動漫給人的一種直觀感覺，就是兒童消費的天地，一個兒童消費的天堂，是很難長期保持旺場人氣的。兒童消費，必須要有大人陪同，廣州如此之大，為買一件兒童用品跑這麼遠可能有點不現實。許多兒童用品，屬於附帶性消費。　電子書　分享網站

一、認識的差異就是效益（6）

第二．地鐵的人流量的確很大，但是坐地鐵的人大都是行色匆匆的職員，公園前站系交匯站，許多人在這裡換乘地鐵，他們很少會在這裡作長時間的停留，看起來人流量大，但有效人流不大。並且這部分人在廣州大都屬於未成家族，不是動漫星城的準消費者。

第三．招商成功不意味著專案的成功。權衡一個商業專案是否成功，關鍵點要落實到最終的消費人氣上，也就是商城的運