，卻沒有賺到錢，事實就擺在面前。

針對這種現象，周帆大師做了一番研究，最後發現是利潤核算模式與管理控制上面出了問題。為了解決這一問題，周帆研究出了一種盈利模式理論，叫“整體分拆盈利法”：

時下流行的利潤核算模式，就是先確定一個專案需要投資多少錢，然後做一個大體上的利潤測算，先預估所有成本，然後預測一個銷售均價，將總銷售收入減去投資成本，再除以100，就得出了盈利率是多少。這種盈利測算是一杆子捅到底，周帆給了一個名詞：模糊測演算法，或者叫籠統測演算法。這種測演算法的最大弊端是缺乏控制，也就是無控制測算，所謂無控制測算，周帆的解釋是沒有盈利保障措施，也就是沒有匯入控制體系，這就難免會出現銷售不錯，但卻無盈利的所謂“怪事”。

周帆的“整體分拆盈利法”就匯入了控制體系，所謂整體，就是把一個專案的所有環節相加看成是一個有機的整體。分拆就是將每一個環節，看成一個相對獨立的小專案，將每一個環節上升到產品的層面，匯入營銷意識，模擬銷售產品，以此來控制成本，保障利潤的順利實現。

舉例如下：

比如拿地這個環節，在拿地的時候，就將這個環節看成是一個獨立的專案或者產品，並且要確保這個“專案/產品”的投入最小化，利潤最大化。假如有一塊地，每畝的價格是100萬元，這時開發商就要做這樣一個模擬測算：如果拿下這塊地，每畝110萬再賣給自己，自己會不會要？如果自己不會要，那每畝105萬元會不會要？如果也不會要，說明這塊地的價格有點偏高，拿地個環節，也就是上面說的“專案（產品）”的投入成本高。如果每畝110萬元自己仍然會要，甚至提到每畝120萬，自己仍然會要這塊地，那麼說明這塊地成本較低，這個“專案/產品”是賺錢的，有較高利潤空間，可以大膽地拿下這塊地。

其它環節，依此類推。如策劃、規劃設計、建築安裝、銷售代理、廣告宣傳、物業管理等，把每一個環節都看成是一個單獨的產品，確保每一個環節（產品）都是盈利的，這樣最終就肯定是盈利的。

根據經濟學原理，區域性最佳化不等於結果最佳化。但是每個區域性都最佳化了，結果就是最佳化的。

六、合理殘廢就是健全（1）

★合理殘缺就是競爭力，房地產開發要畫國畫而不是畫油畫，該空的地方就要空著，不能填滿它，想要照顧到每一方面，那是不現實的，也是不可取的，即使照顧到了，整體素質就會大幅下降。

★優勢不一定要全部利用，只利用好價值最大的優勢就可以了。找到最亮的那顆星，包裝好她，讓其在原來的基礎上放射出幾百倍的光芒，成為人們目光的第一落腳點。

在房地產界出現了一種怪現象：許多開發商在投資開發專案時，追求專案業態的多元化組合，並以此作為專案的競爭能力之一。在向人介紹專案時，總是以炫耀的口氣告訴對方，我這專案有什麼，還有什麼，又有什麼。

這是典型的貪多求大心態，小家意識。

在這類開發商的心目中，認為多和大才是優勢。

2003年，只要你進入東莞市，你就發現，在東莞的主要街頭和路邊都樹起了一塊醒目的大型廣告牌，廣告上有一幅美麗的鞏俐影象，旁邊有一行字：星河傳說。

星河傳說佔地面積1200畝，是當時東莞城區的大盤。其廣告投放較為密集，大有鋪天蓋地之勢，成了當時東莞的“明星樓盤”，東莞人幾乎無人不知。王志綱是該專案投資商聯華國際集團的顧問。

這是一個什麼樣的專案呢？

是個融住宅、商業、辦公樓、文化城於一體的綜合性的專案。

廖老闆在與周大師的一次交