外部環境的改變，其價值就會隨之改變，比如江景、湖景、山景、園景等，不同的景觀，產品的使用價值就不同。

這麼說，是不是房地產產品的創新就無法體現呢？

答案是否定的。有難度並不等於不能創新。前文中提到的閱讀式衛生間，就是一種很有價值的創新。

周帆指出，產品策劃必須服從主題，產品是對主題的演繹、深化與表現，旨在令主題更加突出與豐滿。

目前大部分的開發商以及城市政府的做法，都是先做好產品、城市規劃設計，然後再請策劃人介入，更有甚者，把規劃設計看成是策劃，認為有了規劃設計就不需要策劃。中國的城市正在興起城市經營熱潮，許多市政府都在引入城市經營理念，可這些市長們卻只去找規劃設計院，而不去找策劃機構，在這些市長的心目中，認為做好了城市規劃，城市經營就做好了，這種觀點是大錯特錯的。就是這一錯誤觀念，導致了中國的城市無主題、無定位（或者定位雷同）、無形象。

開發商與市長們犯的是同一個錯誤，如果把城市、專案規劃好了，再請策劃人介入，就會出現兩種情況：

一是規劃要重做：因為規劃會不符合策劃主題和定位。重做既浪費金錢又浪費時間。

二是市長（開發商）不願意更改規劃，策劃的最大效果就顯現不出來，因為發揮的空間小。

周帆說，城市規劃如果沒有表現和深化城市形象定位、專案沒有起到烘托和渲染主題的作用，那麼這個產品就僅僅是物理意義上的產品，是沒有思想和文化內涵的一種物質，其競爭能力自然就很微弱，甚至沒有什麼競爭力可言。

周帆打了一個比喻：僅僅規劃設計得好的城市、專案，就像一個沒有讀過書的美麗農村姑娘，品位上不來。

一個城市規劃得好，只能起到美化作用，無法傳遞城市思想與文化，產品規劃設計得好，只能提升價格，而無法提升價值。

周帆說，策劃就像交響樂的總指揮一樣，下面無論是拉小提琴的、拉二胡的、拉手風琴的還是吹號的等，都得聽從總指揮的指揮，否則就會亂套。策劃也是同理，策劃就是一個專案的總體思考，是戰略佈局，如果沒有這個戰略佈局，下面的工作就無法開展，即使開展了，也不可能達到預期效果，或者說不可能價值最大化。　。。

三、敘事方式三：產品策劃——產品決定價格（3）

舉例說明，例如美國攻打伊拉克，在正式開打之前，美國國防部和軍委會拿出一個總體作戰方案，先攻打伊拉克的什麼，然後攻打伊拉克的什麼，何時正式攻打？第一輪攻打採取什麼方式？是空襲還是海軍登陸？第二輪又怎麼安排，最終達到一個什麼目標等等，這就是策劃，用在軍事上，就是戰爭部署。如果沒有這個戰爭部署，武器再先進，也難逃失敗的命運。

策劃是綱，綱舉目張。

沒有策劃能成功嗎？

能。

但沒有經過策劃而取得的成功，是冒著很大風險的成功，無異於在炮彈紛飛中逃命，萬一沒有被炮彈擊中，是僥倖。

也許這種僥倖更值得慶功，因為來之不易，因為驚險刺激。

對於任何產品開發來說，必須先有策劃，後有產品的規劃設計。產品的規劃設計，必須先在策劃層面上做一個宏觀構思，就像作家創作要先構思一樣。

房地產的產品策劃，應把精力放在藝術層面，對於技術性的東西，不需要去做系統的策劃，技術可以複製，藝術則具有唯一性。產品策劃主要分為兩大類：

一、形態組合：包括產品業態的組合、功能的設定與分割槽。比如一個以住宅為主的專案，是否需要加入商業、寫字樓或者酒店的業態。在一個住宅小區中，除了居住功能，還需要