值。美國政府計算物業稅時，是以市值租金為根據，推算真正的物業價值。當物業稅的估值遠遠低於成交價時，次貸經紀有責任拒絕承辦這項交易。有一段頗長時間，物業的價值都被嚴重高估，與真實的價值脫了鉤。部分房貸經紀只想著發財，向次貸放款人收取回傭，故意將利率抬高，又將不合適的次貸推介給置業者，或是明知物業價值有問題也不採取適當行動。

這些經紀無視法律及沒有社會責任，都是美國次貸風暴的成因之一，因此美國的司法部門正在調查及起訴違法的房貸經紀；可是，那些忽視次貸放款人及社會利益的虛報收入借款人，雖然犯了法，卻可以逃過檢控。這也是美國文化獨有的扭曲正義感。

三、貸款公司推動次貸畸形發展

沒有放款的貸款公司或者貸款機構，即次貸放款人的協助，經紀也無法完成有問題的次貸交易。次貸放款人將錢借給沒能力供款的置業者或者炒家，看來是很笨的商業活動。事實上也確是低能。而罪魁禍首，是因為貸款公司受制過度才會出現。

九十年代末期，美國銀行或者貸款公司要進行房貸貸款並不容易，除了法律規管太多，管得太死之外，貸款程式複雜而且手續過多，拖的時間也太長。首先，借款人要向銀行申請貸款並得到初步批核，主要是審查借款人的資產和信貸記錄；如果信貸人資產不足或者信貸記錄欠佳，這宗房貸申請會被拒絕；審查合格之後，便要找銀行以外的獨立評估員評估物業價值，有需要的話還得找工程人員檢驗；跟著再找獨立保險公司進行擔保；最後由一位名為結案人員closer的次貸放款人代表籤置房貸檔案。過程涉及多位在政府註冊的專業人員，檔案和程式並不簡單，如果房貸是八成以上，還要具備私人貸款保險，即是俗稱PMI（Private　Mortgage　Insurance）的保險。有些人辦理兩三個月都未能得到貸款。房市是變化快速的市場，要等兩三個月才能完成買賣，從事貸款業的商人和想得到房貸的置業者的困難，可想而知。

貸款機構看到次貸易做，不受法律監管，當然取易舍難，大家一窩蜂地做次貸。做次貸只要一位房貸經紀將借款人介紹到次貸放款人那裡去，次貸放款人肯放款，便完成了所有過程。由於是私人貸款，政府亦不願監管。除了加州之外，美國的房貸經紀不需執照、沒有法例監管，他們的質素自然良莠不齊。房貸經紀是吃傭的行業，當然儘量批出貸款，不理會供款人的還款能力，當大家發覺批貸款太濫時，情況已非常惡劣。

第八章　涉及次貸的各方實情（4）

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這是一盒早在次貸還未大行其道時，派給貸款申請人解釋貸款過程的錄影帶，1995年製作。錄影帶的內容仍然有用，因為除了次貸之外，在美申請房貸的過程和十多年前差不多。繁複費時的房貸申請程式，相信是次貸在美國大受歡迎的催化劑。＇

經紀和借款置業的人採用次貸，主要因為借款人信貸不良或者無法證明收入，也有部分人是為免卻繁瑣的程式耽誤時間，而先採用次貸買下房子，日後再做轉按。現在美國次貸的元兇2/28　ARM，即是頭兩年定息優惠供款（通常是％）免供本金，其後28年高息浮動利率供款（通常是％）的房貸方式，正是針對先以次貸買房子，兩年之內轉按為優惠貸款。置業者先以次貸買下房產，兩年之內可以建立一筆資產，並透過定期供款得到良好信貸記錄。到時再花一點錢（通常是未清繳款項的2％手續費，再加上原本次貸合約規定的提早清還房貸賠款）做轉按，避過第三年開始的高息供款。可惜，房市下滑，樓價疲弱，早前買的房子變成負資產，不能轉按。結果，借款人被困於次貸貸款，無法脫身。

如果美國的房貸監管法律比較寬鬆，上述先