日籍員工說道，“老闆您是中國人，目前，中國正處於當初日本七十年代和八十年代的階段，地產只漲不跌，似乎，永遠沒有大熊市。但是……這是錯誤的！地產蕭條只會遲到，但不會永遠不來！”

實際上，日本員工是經歷過房產泡沫崩潰的，知道物業貶值的程度，甚至可以跌七八成的！

而且，不是股市那樣幾年之內，少則是牛市，至少也是一波反彈。

房產行業熊起來，可以的常年只見跌，蕭條超過十年八年，都屬於正常的。21世紀之後的日本地產行業，雖然，已經開始止跌。畢竟，當年的泡沫都擠完了，但之前的幾代人見證了地產泡沫崩潰，難免會認為中國人沒有經歷過地產泡沫崩潰，不會知道物業投資也是有巨大的風險的。

王啟年不禁另眼相看，笑道：“感謝你的提醒，但是，我並不是基於地產投機的角度，也不是看漲地產的角度做投資的。因為，我能看到你們看不到的地方……”

“看不到的地方？”這名日籍員工沒有再質疑上司，但心中卻是不斷的產生了感慨。

大量開實體店，並且是買下房產。這個戰略自然是非常費錢的，按照小夥伴體驗店，面積300平米以上的標準來看，每個門店的成本高達百萬美元至千萬美元之間。

若是選擇租，那麼，開店一開始就不需要在固定資產上投資太多，可以飛速的開店。

但王啟年很頑固，他相信——買，肯定比租划算！

試想一下，一個購買的門店，即使經營的很慘淡，將來把門店破產清盤，還是可以轉讓門店，收回一大筆的固定資產。

但租一家門店，如果長期都是效益很差，那麼，最終清盤，可能什麼也不剩下。

更何況，長期而言，購買房產支付的現金，肯定比租更省錢。按照20年左右的租金即可買下房產，而日本利率的比較低的，小夥伴公司可以拿到3％利率的貸款。

更何況——日元將來會貶值！

償還的貸款，會更少！

採取按揭貸挎買房，本質上，未來幾年內，可以兌現一部分做空日元的利潤。而且，還是帶了一定槓桿的做空日元，且不會爆倉，甚至——不會被人們意識到，王啟年做空日元。

至於租，則沒辦法獲得日元貶值帶來的收益！

說白了，王啟年投資地產是假的，本質上，不外乎的看空日元。找一個靠譜的藉口，貸款大量的日元。

比較低的利率獲得貸款，更美妙的是未來貨幣還會貶值……所以，需要償還的貸款，本質上是少還了很多。

至於日元貶值期間，其地產和證券資產，以日元計的話，卻不會貶值，甚至會漲很多。

畢竟，未來的日元貶值，本質上是日本央行放水。再加上，美聯儲現在也是在量化寬鬆向全球放水，歐洲的央行也是在放水……

全球的貨幣寬鬆政策跌加到一起，所以，很多的貨幣都會貶值。相對而言，物業之類的資產，在大家都放水的環境下，反而會漲價。

這不是經濟向好，大家看好地產造成的漲價，僅僅是多全球多印了很多鈔票，集體在注水。各國的貨幣其實都是貶值了，所以，造成了實物資產，相對比鈔票更堅挺。

曾經，60年代~80年代日本投機地產的邏輯是日元上漲，所以，日元計價的資產出現升值。於是，很多人加入了購買日本地產的行列。地產的牛市，造成了大量日本人和外國投機者的破產。

本質上，日本很多公司競爭力的下降，是在於80年代地產已經進入瘋狂階段，紛紛的放棄了主業，而是大舉的把自有資金，甚至是貸款所得的資金用來投機地產。

到90年代日本地產就崩盤了，儘管，日本政府搞了一堆的刺激政策，但也